作者/老年行业观察

导读：10月24日，上海联合产权交易所的一则转让公告显示，华润置地拟挂牌出售润地康养（深圳）产业发展有限公司100%股权。这家注册资本10亿元、业务涵盖养老投资与服务的公司，曾是华润进军银发经济的核心平台。如今，它即将易主，标志着华润近十年的康养业务正走到终点。

2016年，华润置地开始布局康养业务，通过自营、收购、合作快速扩张，打造“悦年华”品牌，一度布局十余城、床位过万。但快速扩张的背后，是战略层面的误判。华润置地董事会主席李欣曾坦言：“当时很热门，置地没太多考虑就买了。买完之后才发现，地产和康养的商业逻辑完全不同，就不是我们这些泥瓦匠能干的。”

事实上，华润的困境并非孤例，整个行业都在经历阵痛。企查查数据显示，截至2024年底，全国养老机构相关企业注册量仅为681家，比2019年下降约76%。早期入局的山屿海集团曾宣称布局70余个康养基地，最终却因资金链断裂涉嫌非法集资被立案调查，类似同样暴雷的康养项目还有夕阳红公寓、舜辰老年公寓等。一边是2023年康养经济规模达8万亿元的热闹表象，一边是多数企业的生存困境，这种反差早已成了行业常态。

为何这个看似前景广阔的赛道，如今却让包括央企在内的参与者纷纷选择退出？最直接的原因是养老机构难赚钱，根据《北京市养老机构行业发展报告》，全市养老机构平均入住率仅为45%，而行业共识是，普惠型机构需要60%的入住率才能实现收支平衡。

这意味着，超过半数的机构长期处于亏损状态。为了生存，机构之间甚至打起了价格战，行业“内卷”严重。其次，消费者支付能力弱是另一大制约因素。民政部调查显示，在有入住意愿的老年人中，仅15.8%能承受每月3000元以上费用，近半数人只能接受1000元以下标准。这种有限的支付意愿与持续上涨的运营成本形成鲜明对比，人工成本已占养老机构总收入的近50%，物业成本也较十年前翻了三倍。

（悦年华）

作为一个典型的重资产、长周期的行业，前期的高投入更是让现金流难以保障。一位业内人士指出：“养老服务业要实现盈利，必须依靠长期护理保险或民政补贴等支付端的突破。”

而市场供需错配也是另一大因素，虽然中国有超3.1亿老年人，但养老机构的真实客群主要是失能和半失能老人。数据显示，北京市养老机构中，80岁以上及不能完全自理的老人占比高达91.57%。

这意味着，面向活力老人的高端养老社区，实际上面临着有效需求不足的困境。华润的退出，似乎在表明依靠资本热情和盲目扩张的养老地产模式已经失效。行业真正需要的是精准的客群定位、专业的服务能力和极致的成本控制。

文章来源：母婴行业观察

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